Op 24 oktober 2025 heeft de Vlaamse Regering haar definitieve goedkeuring gehecht aan het ontwerp van Programmadecreet bij de begroting 2026 (https://www.vlaanderen.be/vlaamse-regering/beslissingen-van-de-vlaamse-regering/ontwerp-van-programmadecreet-bij-de-begroting-2026). Dit ontwerp bevat een cruciale aanpassing ten opzichte van het voorontwerp van 3 oktober 2025: de introductie van een uitzondering op de uitsluiting van residentieel vastgoed voor bepaalde professionele vastgoedondernemingen.
Ter herinnering: het voorontwerp van 3 oktober 2025
Het voorontwerp van 3 oktober 2025 voorzag in een radicale beperking van het gunstregime voor familiale vennootschappen. Van het verlaagd tarief in de erfbelasting (drie of zeven procent) en de vrijstelling in de schenkbelasting werd het residentieel vastgoed uitgesloten dat de familiale vennootschap rechtstreeks aanhield. De uitsluiting gold ook voor residentieel vastgoed dat toebehoorde aan een dochtervennootschap waarin de familiale vennootschap een participatie van minstens tien procent aanhield. Deze strikte objectieve benadering maakte geen onderscheid naar de aard van de activiteit van de vennootschap.
De aanpassing in het definitieve ontwerp
Het definitieve ontwerp voorziet nu in een uitzondering voor familiale vennootschappen die cumulatief voldoen aan twee voorwaarden. Ten eerste moet de omzet voor minstens 75% worden gegenereerd door de uitoefening van een activiteit die betrekking heeft op residentieel vastgoed, zoals de ontwikkeling, verhuur of verkoop ervan. Ten tweede moet de vennootschap gedurende de drie jaar voorafgaand aan de schenking of het overlijden minstens één tewerkgestelde werknemer (in voltijdse eenheden) tellen. Deze tewerkstelling moet ook behouden blijven gedurende de drie jaar na de overdracht.
De Vlaamse Regering erkent hiermee dat vennootschappen die professioneel en actief in residentieel vastgoed opereren, maatschappelijke waarde creëren en niet het eigenlijke probleem vormden waarvoor een aanpassing noodzakelijk was. Het doel blijft het uitsluiten van louter passieve patrimoniumvennootschappen zonder personeel. De tewerkstellingsvoorwaarde is expliciet bedoeld om te vermijden dat dergelijke patrimoniumvennootschappen van de uitzondering zouden kunnen genieten.
Praktische toepassing en openstaande vragen
De toepassing van deze uitzondering roept in de praktijk belangrijke vragen op. Het decreet spreekt over “omzet” maar definieert dit begrip niet nader. Het is onduidelijk of men moet kijken naar bruto-huurinkomsten, netto-huurmarge, volledige verkoopopbrengsten of enkel gerealiseerde meerwaarden. Ook de referentieperiode voor de 75%-berekening blijft in het midden.
Voor vennootschappen die hun activiteiten diversifiëren, kan het 75%-criterium problematisch zijn. Een vastgoedgroep die bijvoorbeeld voor zestig procent actief is in commercieel vastgoed en voor veertig procent in residentieel vastgoed, voldoet niet aan het criterium, ook al betreft het een professionele onderneming met personeel. Dit roept vragen op over mogelijke ongelijke behandeling ten opzichte van gespecialiseerde ondernemingen.
In complexe holdingstructuren blijft onduidelijk hoe de 75%-drempel moet worden toegepast. Moet men kijken naar de geconsolideerde omzet van de groep, per dochtervennootschap afzonderlijk, of enkel naar de activiteit van de holding zelf? Het decreet geeft hierover geen duidelijkheid.
De tewerkstellingsvoorwaarde van minimaal één voltijdse equivalent gedurende in totaal zes jaar (drie jaar voor en drie jaar na de overdracht) kan in de praktijk uitdagend blijken. Het blijft onduidelijk of externe dienstverlening kan meetellen of dat het uitsluitend om personeel in loondienst moet gaan.
Waardering van aandelen en residentieel vastgoed
De waardering van de aandelen en het residentieel vastgoed door een bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant blijft noodzakelijk om de splitsing te maken tussen het gedeelte dat residentieel vastgoed vertegenwoordigt en het overige deel. Deze waardering is vereist ongeacht of de vennootschap al dan niet onder de uitzondering (75% + één VTE) valt. Enkel indien de familiale vennootschap geen residentieel vastgoed aanhoudt, is het waarderingsverslag niet vereist.
Verschil met familiale ondernemingen
De aanpassing creëert een opmerkelijke discrepantie tussen familiale vennootschappen en familiale ondernemingen. Voor familiale ondernemingen blijft residentieel vastgoed zonder enige uitzondering volledig uitgesloten van het gunstregime, ook wanneer het gaat om professionele verhuur met personeel. Een zelfstandige die professioneel appartementen verhuurt met eigen werknemers, kan dus geen gunstregime genieten voor de overdracht van zijn onderneming, terwijl een vennootschap met dezelfde activiteit dit wel kan indien aan de voorwaarden van 75% omzet en één VTE is voldaan.
Timing en praktische aanbevelingen
Het decreet treedt in werking op 1 januari 2026 en is van toepassing op alle authentieke schenkingsakten die vanaf die datum worden verleden. Voor schenkingsakten tussen 1 januari en 31 maart 2026 wordt de termijn voor het overmaken van het waarderingsverslag verlengd met zestig dagen.
Gezien de korte overgangsperiode en de vele onbeantwoorde vragen, raden wij aan om voorgenomen schenkingen die niet voldoen aan de uitzondering af te ronden vóór 31 december 2025. Hou daarbij rekening met de doorlooptijd voor het verkrijgen van een voorafgaand attest, die momenteel enkele maanden bedraagt. Voor vennootschappen die menen aan de uitzondering te voldoen, is grondige voorbereiding en documentatie van de 75%-omzetvoorwaarde en de tewerkstelling noodzakelijk.
Conclusie
De aanpassing in het definitieve ontwerp is een verbetering ten opzichte van het voorontwerp. De Vlaamse Regering erkent terecht dat professionele vastgoedactiviteiten niet moeten worden gelijkgesteld met passief vermogensbeheer. De objectieve criteria van 75% omzet en minimaal één voltijdse werknemer bieden in principe duidelijkheid, al blijven cruciale definitievragen onbeantwoord. De discrepantie met familiale ondernemingen en de onduidelijkheid over de toepassing in gediversifieerde of complexe structuren maken dat professioneel advies en een voorafgaand bindend attest essentieel zijn.
June, november 2025
Disclaimer: Dit artikel is gebaseerd op het ontwerp van programmadecreet dat op 24 oktober 2025 definitief werd goedgekeurd door de Vlaamse Regering en momenteel aanhangig is bij het Vlaams Parlement. Het decreet kan tijdens de parlementaire behandeling nog worden gewijzigd. Gelet op de rechtsonzekerheid raden wij aan vooraf juridisch en fiscaal advies in te winnen. June volgt de ontwikkelingen nauwlettend op en informeert u tijdig over relevante wijzigingen.
