Het onlangs aangenomen Programmadecreet bij de begroting 2026 voert een reeks wijzigingen door in de Vlaamse Codex Fiscaliteit. De meest opvallende maatregel is de aangekondigde uitsluiting van residentieel vastgoed en bouwgronden van het gunstregime voor familiale vennootschappen. Daarnaast introduceert de Vlaamse regering een structurele hervorming voor alleenstaanden en een nieuwe ronde voor fiscale regularisatie.
Hieronder vatten wij de belangrijkste krijtlijnen voor u samen.
1. Verstrenging regime familiale vennootschap – Residentieel vastgoed en bouwgronden uitgesloten van gunsttarief
Vanaf 1 januari 2026 wordt de toegang tot het verlaagd tarief in de erf- en schenkbelasting (3% of 0%) voor familiale vennootschappen drastisch ingeperkt. De wetgever wil hiermee vermijden dat de gunstregeling wordt aangewend voor loutere vermogensbeheer- en residentiële vastgoedstructuren.
- Uitsluiting woningen: Het deel van de waarde van de aandelen dat vertegenwoordigd wordt door onroerende goederen die (geheel of gedeeltelijk) tot bewoning zijn bestemd, komt niet langer in aanmerking voor het gunsttarief. Dit geldt ook voor vastgoed in dochtervennootschappen (minstens 10% participatie).
- Bouwgronden: Ook bouwgronden worden expliciet uitgesloten; hierop zijn voortaan de normale tarieven van toepassing.
- Uitzondering: Vennootschappen die minstens 75% van hun omzet genereren uit vastgoedactiviteiten kunnen de gunstregeling wel behouden, op voorwaarde dat zij minstens één voltijds werknemer (1 VTE) tewerkstellen.
Meer toelichting leest u in de eerdere nieuwsbrieven: https://june.estate/ingrijpende-wijzigingen-fiscaal-gunstregime-familiale-vennootschappen-residentieel-vastgoed-uitgesloten-vanaf-1-januari-2026/ en https://june.estate/update-belangrijke-aanpassing-gunstregime-familiale-vennootschappen-uitzondering-voor-professionele-vastgoedactiviteiten/.
2. Verscherpte bewijslast: Het verplichte waarderingsverslag
Het decreet legt de lat voor de bewijsvoering hoger. Om van het gunstregime gebruik te maken, bent u verplicht een formeel verslag toe te voegen bij de aangifte, opgesteld door een bedrijfsrevisor of een gecertificeerd accountant (niet de commissaris). Dit verslag moet de totale waarde van de aandelen opsplitsen, waarbij het residentieel vastgoed en de bouwgronden minutieus worden gewaardeerd en afgezonderd van de bedrijfsactiviteit.
3. Tarieven erfbelasting
Er komt een tariefaanpassing in de erfbelasting:
- Hogere vrijstelling voor de partner: De ‘voetvrijstelling’ in de erfbelasting voor de langstlevende partner wordt opgetrokken van 50.000 euro naar 75.000 euro. Dit betekent dat de eerste schijf van 75.000 euro van het erfdeel van de partner volledig belastingvrij is.
- De beperkte vriendenerfenis (max. € 15.000 aan 3%) dooft uit en maakt plaats voor een vermindering voor alleenstaanden. Een erflater zonder partner of kinderen kan via testament personen aanwijzen die genieten van verlaagde tarieven: 3% op de eerste schijf tot 50.000 euro en 9% op de schijf tot 100.000 euro.
4. Vastgoed – Geen verlaagd tarief meer bij gesplitste aankoop eigen woning.
Wie een enige eigen woning koopt, geniet in Vlaanderen van een verlaagd registratierecht (2%). Het decreet verstrengt de voorwaarden hiervoor: het verlaagd tarief geldt voortaan enkel nog bij de aankoop in volle eigendom. Dit betekent concreet dat een gesplitste aankoop (waarbij ouders bijvoorbeeld het vruchtgebruik kopen en kinderen de blote eigendom) voor de enige eigen woning niet meer mogelijk zal zijn aan 2%. Dergelijke constructies vallen terug op het standaardtarief (12%).
5. Vlaamse Fiscale Regularisatie 2.0 Tot slot voorziet het decreet in een nieuw tijdelijk venster voor fiscale regularisatie tot eind 2029. Wie fiscale inbreuken uit het verleden (erf- of registratiebelasting) wil rechtzetten, kan dit doen tegen nieuwe forfaitaire tarieven.
Timing De inwerkingtreding van deze maatregelen is op 1 januari 2026.
June, 20 December 2025.
