Vorige week waren er geen publicaties op de website van de Vlaamse Belastingdienst.
Toch zagen we in enkele dossiers nuttige, interessante standpunten die relevant zijn voor successieplanning, voornamelijk rond vastgoedvennootschappen. Daarover is de voorbije maanden al heel wat te doen geweest. Met name is de vraag in welke mate dergelijke vennootschappen een familiale vennootschap zijn. Dat is belangrijk omdat er een verlaagd tarief is van 3% of 7% in de erfbelasting, en zelfs een vrijstelling in de schenkbelasting.
U kunt zich ook inschrijven op de wekelijkse nieuwsbrieven via https://june.estate/nieuws/ (onderaan de pagina).
Vennootschappen zijn familiale vennootschappen in de zin van de Vlaamse Codex Fiscaliteit indien er aan 3 voorwaarden is voldaan:
- De schenker/erflater en zijn familie hebben minstens 50% van de stemrechten;
- De vennootschap heeft een bepaalde handelsactiviteit (nijverheids-, handels-, ambachts- of landbouwactiviteit of een vrij beroep)
- De vennootschap heeft een reële economische activiteit, dat de VCF test aan de hand van een aantal parameters (zie hierna).
De activiteitsvoorwaarde bevat dus twee delen. Zowel over die handelsactiviteit (eerste activiteitsvoorwaarde) als die reële economische activiteit (tweede activiteitsvoorwaarde) is al heel wat discussie geweest.
DE REËLE ECONOMISCHE ACTIVITEIT
Eerst even terug naar de tekst van de Vlaamse Codex Fiscaliteit en de Omzendbrief 2025/2.
Artikel 2.7.4.4.2 VCF (erfbelasting) en artikel 2.8.6.0.3 VCF (schenkbelasting) bepalen:
“Vennootschappen die geen reële economische activiteit hebben, worden uitgesloten van het verlaagde tarief, vermeld in paragraaf 1. Een vennootschap wordt geacht geen reële economische activiteit te hebben als uit de balansposten van ofwel de goedgekeurde jaarrekening in geval van een vennootschap als vermeld in paragraaf 2, 2°, eerste lid, ofwel de goedgekeurde geconsolideerde jaarrekening in geval van een vennootschap als vermeld in paragraaf 2, 2°, tweede lid, van minstens een van de drie boekjaren voorafgaand aan de datum van overlijden van de erflater cumulatief blijkt : a) dat de bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen een percentage gelijk of lager dan 1,50 % uitmaken van de totale activa; b) de terreinen en gebouwen meer dan 50 % uitmaken van het totale actief. De verkrijger (in artikel 2.8.6.0.3. VCF staat begiftigde, nvdr) kan het tegenbewijs daarvan leveren.”
Over dat tegenbewijs bepaalt de Omzendbrief 2015/2:
“Indien blijkt dat aan bovenstaande parameters werd voldaan, weerhoudt niets de begiftigde/erfgenaam ervan om het tegenbewijs te leveren. Concreet zal derhalve dienen aangetoond te worden dat alle onroerende goederen die aanwezig zijn in de vennootschap worden aangewend voor de economische activiteit van de vennootschap, en derhalve geen privaat patrimonium betreffen. De decreetgever heeft nooit de bedoeling gehad om onroerend goed dat voor privatief genot bestemd of gebruikt is, op te nemen in een gunstregime”.
Met de Omzendbrief 2015/2 voegde de Vlaamse Belastingdienst dus een voorwaarde toe aan de VCF. Die vereist enkel het tegenbewijs, met name dat er een reële economische activiteit is. De VCF bepaalt niet dat er moet worden bewezen wat de bestemming is van die onroerende goederen.
In een arrest van 1 juni 2021 weerlegt het Hof van Beroep van Gent dit tegenbewijs. Voor de familiale vennootschap in kwestie was er een vermoeden van inactiviteit op basis van de parameters. Het tegenbewijs konden zij niet leveren – althans volgens de Vlabel – omwille van de “vele terreinen en gebouwen” waarvoor geen aanwending was voor de economische activiteit. Dat was ook niet nodig, zo stelde het Hof van Beroep. Het is voldoende dat men het tegenbewijs levert dat er een reële economische activiteit is. Het Hof van Beroep stelde een prejudiciële vraag aan het Grondwettelijk Hof vooraleer een arrest te vellen. Ook volgens het Grondwettelijk Hof (arrest van 23 maart 2023) zijn vennootschappen die onroerend goed aanhouden dat zij niet aanwenden voor de economische activiteit niet uitgesloten van de toepassing artikel 2.7.4.2.2. VCF of artikel 2.8.6.0.3 VCF.
DE HANDELSACTIVITEIT
Voor het tegenbewijs van het vermoeden van de economische inactiviteit (op basis van de parameters) is het dus niet meer nodig aan te tonen dat de vennootschap alle onroerende goederen aanwendt voor haar (handels)activiteit.
Dat is de andere activiteitsvoorwaarde om van een familiale vennootschap te kunnen spreken, de handelsactiviteit.
Maar wat is die handelsactiviteit dan? En aanvaardt Vlabel vastgoedacitiviteiten?
In een arrest van 21 juni 2022 bevestigt het Hof van Beroep van Gent dat vastgoedactiviteiten een kwalificerende activiteit zijn. Wel is vereist dat de activiteit het louter passief beheer overschrijdt. Ook de creatie van maatschappelijke meerwaarde is noodzakelijk. De manier waarop de vennootschap de activiteiten vorm geeft en financiert kunnen een indicatie zijn.
Is intragroepsverhuur een voldoende activiteit?
Ja, volgens de Rechtbank van Eerste Aanleg van Gent (vonnis van 9 januari 2024). De Rechtbank bevestigt dat de verhuur van bedrijfsvastgoed aan andere vennootschappen van de groep een handelsactiviteit is. De blote eigendom van een appartement als actief van de vennootschap is geen probleem.
DE PRAKTIJK
Wat zien we nu in de praktijk?
Uit verschillende dossiers blijkt dat e.e.a. toch afhangt van de concrete omstandigheden.
Wat kunnen we nu afleiden uit de dossiers, ook na schriftelijke e-maildiscussie met de VLABEL?
1) De Vlabel bevestigt dat de vennootschap niet al het vastgoed moet aanwenden voor de activiteiten van de vennootschap. Daarmee legt zij zich dus neer bij de rechtspraak van het Grondwettelijk Hof. Maar dat gaat over de tweede activiteitsvoorwaarde, en dus voor het tegenbewijs.
2) Intragroepsverhuur, dus verhuur van vastgoed aan andere vennootschappen van de groep, is maar een handelsactiviteit (eerste activiteitsvoorwaarde) indien er geen ander vastgoed is. Bij het vonnis van 9 januari 2024 was de waarde van het appartement ‘verwaarloosbaar’, zo schreef de Vlabel. Bovendien had de vennootschap louter de blote eigendom en daarom geen beschikkingsbevoegdheid, was het andere argument. Hier zit dus het verschil tussen de eerste en de tweede activiteitsvoorwaarde. Ook al kun je theoretisch het tegenbewijs leveren voor de tweede activiteitsvoorwaarde, dan nog moet je kunnen voldoen aan de eerste voorwaarde van de handelsactiviteit. Zo staat het ook in de VCF. Je moet kunnen aantonen dat er een activiteit is. De hamvraag is dan natuurlijk wat een voldoende activiteit is in de zin van de VCF (zie punt 3).
3) Loutere verhuur aan externen, ook niet indien deze derden het vastgoed commercieel aanwenden, is geen handelsactiviteit volgens de Vlabel. Indien professioneel georganiseerd, kan het wel in aanmerking komen.
DE POLITIEK?
Ligt er een hervorming van de regelgeving op tafel? Nee. Of toch niet meer. Er zijn inderdaad wat voorstellen gedaan richting een aanpassing. Maar die zijn geklasseerd, of er was geen voldoende politieke draagkracht voor een wijziging. De komende verkiezingen hadden daar wellicht wel iets mee te maken. Zal dat na 9 juni 2024 veranderen? Dat kan, maar het zal niet voor direct zijn, of we zouden uitzonderlijk snel een regering moeten hebben.
June, 29 april 2024.
